自今日起，现行房地产交易环节契税、营业税优惠政策开始进行调整。这距离央行宣布下调个人住房贷款首付比例仅半月有余。 

　　业内人士认为，针对非一线城市契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险。在中央部委此番接力地方推出新政后，房地产市场有望在一季度迎来一轮政策宽松。 

　　据粗略统计，截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政。这些新政的内容主要是哪些？房价降不降，去库存效果怎么样？ 

　　“五招”去库存 

　　公积金杠杆 

　　多地公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。 

　　降低税费 

　　多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担。甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%；江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。 

　　鼓励农民进城 

　　目前，山西、山东、甘肃等省已出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、贷款贴息等政策。 

　　商品房变保障房 

　　不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。

　　地产供给侧改革 

　　山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业。 

　　效果“两问” 

　　农民买房积极性提高了吗？ 

　　记者走访安徽、河南、广西等多地楼市发现，当前三四线城市去库存压力较大，有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说：“县级城市库存压力最大，其次是省辖市。” 

　　各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求，而房价高仍是影响农民购房的最重要原因。此外，受访农民们表示，买房还担心三个问题：一是能否享受本地市民的公共服务与资源？二是老家的土地与宅基地怎么办？三是有没有稳定的收入？广西社科院社会学研究所研究员罗国安认为，农民进城买房成为“新市民”，既是经济问题，也是社会问题。农民购房意愿受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。同时长期实施的户籍和土地政策，使许多农民放弃了进城定居的念想，他们宁愿将大半生打工积攒的财富用来在村庄建造自住房。 

　　房地产商会主动降价吗？ 

　　对于购房者关心的房价问题，业内人士认为，从目前来看，三四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响，短期内不可能出现普遍的大幅降价。 

　　一位中部城市的房管局局长坦言，尽管地方政府频频要求开发商降价，但去库存政策无形中“保住”了房价，“价格在稳中有小幅度增长。”在广西保利置业集团董事长吴光明看来，只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存，那往往是项目亏损严重没法维持下去了，要解决现金流的问题。所以降价不是持续发展的对策，难以成为开发商的主动行为。 

　　广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说，房地产销售成本中土地出让金、税金占很大比重。“只有地方政府减少对"土地财政"的依赖，推出更多实质性优惠措施，企业才有降价空间。” 

　　政策仍存宽松空间 

　　数据显示，国有土地使用权出让收入占2014年地方政府收入的近四分之一，是地方基础设施投资一项重要的资金来源。房地产市场不景气，对地方财政最直接的影响就是地方国有土地出让收入的急剧减少。2015年全国财政收支数据显示，2015年全国国有土地使用权出让收入32547亿元，同比减少8840亿元，下降21.4%。而2014年和2013年这部分收入分别增长3.1%和45%。 

　　与此同时，楼市低迷给地方财政带来的压力不仅体现在土地出让收入的下滑，还导致房地产相关税收的骤降。穆迪投资者服务有限公司副总裁诸蜀宁称：“房地产市场疲弱也令地方政府从房地产业获得的税收减少。该行业的税收收入占2014年地方政府税收总收入的40%。” 

　　中原地产市场总监张大伟表示，中央部委接力地方出台政策救市，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。 

　　“未来分城施策是政策放松的主要特点。”张大伟表示，目前经济增长缺乏动力，房地产依然是最重要的增长引擎。因此，为应对各地市场分化、需求上涨乏力等房地产市场新常态，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。 

　　张大伟预计，房地产市场有望在今年一季度迎接一轮密集的政策宽松，“尤其两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。” 

　　来源：综合人民日报、经济参考报相关报道